房企应付账款超3.5万亿 成为躲避“三道红线”利器

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”话题很是火热 ，小编也是针对房企应付账款超3.5万亿 成为躲避“三道红线”利器寻找了一些与之相关的一些信息进行分析
，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您 。

证券时报记者 罗曼

6月29日 ，三棵树(603737,股吧)一则公告称
，本应于今年3月31日到期的商业承兑汇票（简称“商票 ”）出现逾期，并涉及两家上市房企 ，其中一家逾期票据金额5137.06万元
，另一家逾期票据金额148.44万元
。随后逾期金额较大的一家房企向证券时报记者回应，逾期票据已于今年6月初兑付。

本是一则不起眼的公告 ，却再次撕开了房企通过商票变相融资的口子 。三棵树的公告中有一个细节，公告称以龙头房企为主的一线地产商使用票据支付比例提升
，从而导致报告期内公司应收票据余额持续增长
。

由于票据支付在资产负债表中计入应付账款 、应付票据科目，体现为公司的无息债务 ，因此房企通过支付票据不仅能替代融资
，同时在“三道红线
”监管下，还能降低红线（净负债率指标以及现金短债比指标）。于是 ，一大批房企纷纷通过增加应付账款及票据方式调节负债结构
，并扩大对上游供应商的资金占用 。

统计数据显示，2018年一季度 ，上市房企的有息债务（包含短期借款
、一年内到期非流动负债、长期借款 、应付债券）增速同比为24.09%
，到2021年一季度，这一增速已降至2.5% ，有息债务增速呈现明显下滑趋势
。然而
，应付票据及应付账款却在大规模增加，截至2020年末 ，上市房企的应付账款及应付票据规模增至约3.54万亿元。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升，甚至是房企的偿债能力可能被高估 。

房企应付账款及票据金额的快速上升带来不可忽视的风险。有消息称央行等监管部门已经出手
，将试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线 ”监测数据每月上报
。

证券时报记者就上述消息向央行相关部门求证 ，但对方称不作回应。在行业整体偏紧的外部环境下
，应付款“隐形债务
”的偿还必然会影响到企业的流动性，并考验房企的偿债能力和项目的周转能力 。

房企利用票据变相融资

自2018年以来 ，面对房地产市场波动和政策持续调控
，尤其是2020年8月20日监管下发的“三道红线”政策，房企纷纷开始调整债务结构 ，优化杠杆指标
。

证券时报记者统计数据显示
，2020年房企商票承兑规模约3667亿元，同比增长36.2% ，房企商票承兑规模大幅上升。

某地产商上游供应商告诉记者
，“目前近60%房企都使用商票进行材料采购
、工程款支付等，40%房企不用商票主要因为企业资质太差、流通性低 ，市场不认 。商票支付贯穿整个房地产产业链，包括招标 、开发建设
、采购、设计 、销售等环节
。 ”

今年以来
，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)
、实地地产、中梁控股 、荣盛发展(002146,股吧)等地产商均出现过商票未能按期兑付的情况。

“房企商票推后几个月支付实际上在行业里很正常 ，只是没有爆出来 。比如我们跟宝能地产合作
，有些项目早已经完工，但是款可能在1年甚至2年后支付 ，不过最终都是会付
。有些工程款需要我们自己垫付
，虽然利润被压得很低，结款周期也很长 ，但是没有办法
，还是要合作的。”地产建筑材料商老吴告诉记者 。

三棵树公告中一个细节更是透露出龙头房企在与供应商的合作关系中通常占据主导地位
。公告称，报告期内公司收入增长较大部分来源于工程墙面漆业务收入增长 ，而公司应收票据结算基本来自工程墙面漆及装饰施工业务。公司应收票据余额与工程地产相关收入具备一定匹配性
，主要系报告期内公司地产工程类客户收入不断增加，且以中国恒大为主的一线地产商使用票据支付比例提升 。

相比于银行借贷
、发行债券 ，房企依赖票据其实就是一种“赊账
”行为，通过挤占上游供应商资金
，缓解自身资金周转压力，实为变相融资。越强势的房企在与供应商合作中 ，越容易实现延期付款
。

但对于商票而言
，票据持有人考虑到长期合作，通常不会在公开渠道发声。当房企资金链紧张 ，商票的兑付优先级相比金融类机构要低很多
，即债权人的权利并没有完全得到保障 。记者在采访过程中了解到，商票持票人超过2～3个月未收到款也较正常 ，房企结款时普遍存在拖延
。

据记者统计
，目前市场仍有大量地产企业采用商票结算，包含万科、绿地 、保利地产(600048,股吧)
、碧桂园、融创在内的多达60家上市房企。商票为何如此受欢迎？

中原地产首席分析师张大伟向记者分析 ，相比于银行贷款 、发债
、信托及资管等融资渠道
，商票的优势就在于流程简单且便捷，无须备案、抵押 、中介机构尽职审查等繁杂程序 ，且资金用途灵活 。其次，商票是一种非常好的“赊账”方式
，因为商票不占用其在金融机构的授信额度，不计入有息负债 ，成为降低房企净负债率以及现金短债比的一个重要方式
。第三
，房地产融资政策趋向收紧，从需求端到供给端 ，银行借款
、债券、非标等融资渠道持续收窄
，票据便成为各大地产企业的主要融资渠道。

因此，携规模优势 ，在上下游产业链掌握话语权的头部房企
，应付票据金额近年来迅速走高 。上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元 ，较2019年增长36.59%
，占全国商票承兑总量的9.27%
。

“三道红线 ”压顶 房企大腾挪

2020年8月20日，住房和城乡建设部 、人民银行联合发布“三道红线
”政策 ，具体为红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%。红线二：净负债率大于100% 。红线三：现金短债比小于1倍
。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业被分为“红、橙
、黄、绿 ”四档。

以有息负债规模为融资管理操作目标
，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档 ，上限增加5%
，即如果“三线
”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限 ，不得增加；“二线 ”超出阈值为“橙色档
”
，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“**档 ”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线
”均未超出阈值为“绿色档” ，有息负债规模年增速不得超过15% 。

“三道红线 ”的具体算法为：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益
。红线3：现金短债比=货币资金/短期有息债务。

以此可看出
，为避免踩线，房企完全有动力调整债务结构 ，手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据 、其他应付款等无息负债科目
，进而减少表内有息负债 。简单理解，就是扩大分子 ，减小分母，从而降低显性负债率指标
。因此
，越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力，实现加杠杆经营。

标普信评房地产分析师刘晓亮对记者表示 ，“若监管把房企商票纳入‘三道红线’监管范围
，我相信对某些企业的指标会造成比较大的影响 。在融资环境趋紧和疫情尚未结束背景下，房企倾向于用财务手段调整债务结构是应对外部不确定性的一种自然反应 ，这是可以理解的
。同时
，也是为了给自己找到更好的融资渠道。”

较为典型的是某龙头房企，有息负债去年在最高时曾达8700亿元 ，今年上半年已降至5700多亿元
，短短一年大幅下降近3000亿元，从而完成今年“6月底前有息负债降到5字头 ，至少实现一条红线变绿
”的目标 。该房企6月30日称
，净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿
。

然而 ，该房企的应付账款及票据近年来大幅度增加，占整个上市房企应付账款及票据规模比例达17.5%
，尤其是其应付票据成为房企规模之最，总负债规模在2020年度接近2万亿元。

Wind房地产开发统计口径数据显示 ，2018年度上市房企有息债务规模合计7.4万亿元
，同比增长17.5%；2019年度有息债务规模合计8.2万亿元，同比增长10.8%；2020年度有息债务规模合计8.6万亿元 ，同比增长4.8% 。若从单季度数据看
，2018年一季度上市房企有息债务规模同比增长24.09%，到2021年一季度 ，同比增长2.5%
。同一报告期内
，上市房企的营业收入明显上涨， 2021年一季度同比增长高达112.25%。

数据显示 ，在营业收入规模大幅增长的同时
，上市房企的有息债务规模虽然仍在上涨，但增速已明显放缓 。同时 ，房企应付账款及票据规模呈现大比例上升趋势。

记者统计数据显示，2018年度上市房企应付账款及票据规模合计为2.1万亿元
，2019年为2.82万亿元，2020年度这一规模已达3.54万亿元 ，同比增速达25.5%
。其中恒大最高
，达到6217.15亿元，同比增长14.1%；其次是碧桂园 ，达到3893.84亿元
，同比增长18.25%；万科达到2962.92亿元，同比增长10.5%。

在应付账款及票据规模大幅增加之下 ，房企总负债规模不降反升 。自2018年至2020年度
，房企总负债规模分别为19万亿元
、22.2万亿元、24.8万亿元
。

从另一角度看，记者统计境内上市100家房地产样本企业 ，2020年度存货周转率中值为0.32
，较2019年的0.3略有提升。但同期样本企业的少数股东权益 、长期股权投资和其他应收款中值分别同比增加54.6%
、20.4%和21.6% 。作为对照，样本房企总资产中值2020年同比仅增长10.2%
。

上述数据意味着 ，样本房企整体经营效率提升有限，但通过大幅扩大自身少数股东权益规模
，提升了表外项目占比，从而改善并表范围内的财务杠杆。

“尽管房地产开发企业受‘三道红线’监管要求的影响纷纷降低表内财务杠杆 ，以减少自身触及红线的数量
，但是行业整体杠杆改善情况有限 。从企业数量上看，100家样本房企中65%的企业存在较为明显的财务运作迹象 ，这表明采用财务方式降低表内杠杆已经成为行业通行的做法
。”刘晓亮表示。

警惕房企流动性指标恶化

如上所述
，房企通过财务方式降低表内杠杆，进而改善“三道红线 ”核心指标达到监管要求 。Wind数据显示 ，上市房企的净负债率均值的确有所下降
。2020年度上市房企净负债率均值为70.5%
，2019年为93.14%，下降较为明显。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升 ，从2019年的51.59%上升至53.19% 。

对此
，刘晓亮分析，债务腾挪可能会让房企的偿债能力被高估 ，应付款“隐形债务
”的偿还也会影响到企业流动性，考验房企的偿债能力和项目周转能力。

值得警惕的是
，100家样本房企现金短债比均值出现恶化，从2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍
。现金短债比的恶化意味着行业流动性压力有所提升 ，流通性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。

具体来看
，42%的企业2020年末现金短债比较2019年下降，其中有25家现金短债比小于1倍 ，表明这些企业的流动性压力逐渐加大且流动性风险较高 。比如泰禾集团(000732,股吧)
，2019年度现金短债比为0.24倍，2020年度这一比值下降到0.1倍 ，华夏幸福现金短债比从2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍
。

此外
，这些企业还表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，存货周转率较低一定程度上意味着房企销售回款减慢 ，在严控有息负债规模增长的同时
，销售回款却不能弥补有息负债增速下降，一旦有息负债增速与销售回款增速同时下降 ，部分房企面临资金断裂的风险较大 。

刘晓亮称，若房企融资环境持续偏紧
，流动性风险将成为引发房企信用事件的重要触发因素
。

房企今年信用债

到期偿还压力较大

事实上，自2016年以来 ，房企融资渠道就成了监管层重点调控对象。2018年“资管新规”出台以来
，非标融资持续收紧，房企融资进一步受限 。2019年监管打击“前融 ” ，同时进一步规范地产债、地产美元债发行
。2020年以来
，尽管境内地产债 、境外地产美元债出现发行高峰，但债券募集资金用途却始终没有出现实质性放松 ，同时
，金交所等非标融资渠道被明令禁止，进一步限制了部分房企的资金来源。

用数据体现更为直观 。记者统计数据显示 ，2016年度房企境内发债规模为8700亿元
，发行只数929只，净融资额达7985亿元
。然而,自2020年8月至今年7月15日 ，房企已经连续10个月净融资为负值。今年以来，房企境内信用债净融资为-2907亿元 。

境外债方面
，2016年以来房企海外发债规模不断上升，2019年规模达800亿元美元（折合人民币5200亿元）高峰。同年7月9日 ，发改委发布778号文（文件全称《国家发展改革委关于推进房地产企业发行外债申请备案登记管理改革的通知》）
，房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，叠加疫情冲击影响 ，2020年房企海外发债规模明显缩减至643亿美元
。今年一季度
，地产美元债净增量为72亿美元，较2020年一季度和2019年一季度分别大幅下降65%和72% ，今年以来房企海外发债有5个月净融资额为负
，累计净融资-55.46亿美元。

更难的是，房企还将在今年迎来偿债高峰期 ，流动资金紧张可想而知 。

Wind数据显示
，2021年房企境内信用债总偿还量（包含了到期偿还量
、提前兑付量、回售量）规模创历史新高
。截至7月15日，房企境内信用债到期偿还量已经达到6467.37亿元 ，相比2020年增加1265亿元。全年总偿还量规模约为7217亿元，相比2020年增加814亿元
，涉及到期债券826只，到期偿还压力较大 。

这仅是境内信用债到期规模 ，2021年同样也是房企海外债到期高峰期
。数据显示
，截至7月15日，海外债到期规模达到367美元（约人民币2496亿元） ，全年到期规模达到583亿美元（约人民币3797亿元）
，涉及207只债券。即，今年到期的境内外债券规模合计达到人民币10924亿元 。

在偿债压力叠加严控有息负债增速的背景下 ，房地产金融风险不容小觑
。在防范化解金融风险和中央高层多次强调“房住不炒
” 、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的背景下
，房企高杠杆经营将难以持续。

视觉中国/供图 数据来源：Wind 本版制表：罗曼

地产金融一周回顾 | 传“三条红线 ”试点有望扩围

来源 海西商界（haixishangjie）

作者 A Dolphin

烧光现金流
、高额负债、欠薪欠款 、楼盘烂尾、总部办公楼因欠租被查封，曾经的房地产第一股“泰禾集团
” ，摇摇欲坠 。

负面消息缠身之际
，2021年4月28日，泰禾集团董事长黄其森宣布 ，“泰禾全面进入复工复产复销”
。一时之间，关于泰禾要二次创业的消息传开
，呈现一派未来可期的景象。

但“希望的光 ”才亮了2天 。4月30日，上市公司年报披露期的最后一天 ，泰禾集团交出一份姗姗来迟的年报和一季报。

年报不仅没有为泰禾复工的决心输血
，反而激起一轮新的“指责
”
。其年报被全国业主质疑“财务造假”，称项目完工率的数据与实际严重不符。

而这只是一面 ，泰禾集团年报最大的负面是
，会计事务所对年报出具的“保留意见 ” 。也就是说，会计师事务所认为财务报表上列报的某些内容有问题 ，这也是判断上市公司是否财务造假的重要信号之一
。

好事不见效
，坏事一箩筐。谁承想，网红地产商会沦落至此？

泰禾集团创始人黄其森 ，是个天才少年 。

1980年
，年仅15岁的黄其森就考上了福州大学建筑系，此后又攻读经济学研究生
。年少成材的黄其森 ，毕业后选择进体制，在建设银行福建分行做了8年。

上世纪90年代
，中国掀起“下海”潮，仅1992年辞职经商的公务员就高达12万 。这一时期 ，也是中国盖房开矿的浪潮
，俗称“房地产热
”
。

在这样的背景下，建筑系出身的黄其森也放弃了铁饭碗 ，一头扎进房地产行业
，在福建创立泰禾集团。这一年，是1996年 。

虽然无人知晓黄其森的第一桶金来自何处 ，但不妨碍他后来成为"最能体现闽系房地产商狼性"的企业家
，风光无限
。

立足福建的泰禾，在黄其森的手下很快就崭露头角。但黄其森并不就此满足 。2002年初 ，黄其森率领泰禾团队“挥师北上”
，进北京开发“运河岸上的院子 ”。

中式风格的“院子
”，虽然与当下流行的欧美建筑审美相驳 ，但却因为“精致”和“特色 ”，在北京一炮而红
，卖出3亿
、甚至5亿的单栋总价
。泰禾集团顺利成为地产新星。

2007年，黄其森开始计划上市 ，将重心转移到资本市场的战略构建 。三年后
，泰禾成功借壳上市，成为国内“地产第一股
”
。

8年的银行从业经历 ，使得他极其擅长利用“资金杠杆”
，而资本的操作也让泰禾实现了快速扩张。

利用上市后的资本池做支撑，黄其森不断买地、买地 、再买地 ，以福建
、北京为据点
，在全国疯狂布局 。到了2017年，泰禾规模较4年前上涨近10倍 ，成功迈进千亿俱乐部
。

售价千万、上亿元的院子
，不仅让泰禾集团挤进中国房企的前列，也给他带来了上百亿的财富以及“福建地王 ”的名号。

地产扩张 ，需要巨额的资金 。黄其森买地的背后，是“高杠杆
”资本操作
，这是房企的一贯手法
。但高杠杆一旦玩起来，想要停手并不容易。

2017年 ，黄其森称
，要再借一千亿来扩张 。回顾泰禾拿地 历史 会发现，泰禾买地成本高昂 ，还多次拍下“地王”
，这一行为曾多次引来同行侧目
。

“2000亿 ”宣言才放出不久，市场就开始传出泰禾资金链断裂的消息。实际上 ，为加快扩张步伐
，泰禾不惜
”债台高筑“，负债率居高不下 。

房地产作为一个高投入的行业 ，借款买地建房
，通过卖房回款。然而，近2年 ，一 、二线城市房子限售
、限价、限购，让主打“高级”的泰禾房子销售速度下降
。

结果显而易见
，现金减少远大于现金流入，同时债务几何倍增 ，资金承压。数据显示
，2013-2019年，泰禾集团净负债率没有低于240%以下 。

实际上 ，在泰禾加高杠杆的同时
，中国对房企政策已经开始收紧，各大房地产商已经紧急降杠杆
。万达卖资产 ，转型轻商业
，连同样激进的闽系房企阳光城也紧急刹车。

而黄其森似乎“浑然不觉 ” 。据了解，早在2017年 ，泰禾CFO就建议要开始降杠杆了
。但黄其森不甚在意
，为反驳还喊出了“借一千亿扩张”的宣言。

到了2020年，疫情之下 ，房子卖不出去，又没有资金拿新的地
，泰禾集团“崩
”了，颇有“大厦将倾”的景象 。

2020年7月6日 ，泰禾集团首次发生公募债券违约
，让泰禾集团债务危局正式公之于众
。随后这一年，负面消息不断 ，泰禾集团股价屡创新低。

据2020年财报显示
，泰禾每股收益为-2.01元，同比下降1171.88% 。报告还指出 ，泰禾集团目前总负债已达1967.66亿元
。与此同时
，泰禾集团最新借款纠纷案也尘埃落定，40多亿的判罚让其总负债直接超过2000亿元。

债务危机之下 ，泰禾也不是静待结局毫无作为 。相反
，黄其森很着急。除了开源节流，他到处周转 ，拉投资，寻求帮助
。

泰禾也不断卖子公司来回血
，但面对千亿债务，这些也只是微乎其微。难以喘息之时 ，泰禾盼来了“救星 ”——万科 。

双方宣布万科拟以24.26亿元入股泰禾
，成为第二大股东
。据业内人士所言，万科的入场 ，与其说是输血
，不如说是站台。在泰禾股吧里，也有不少股民表示 ，自己是因为万科的加入
，才购买了泰禾的股票 。

然而合作并不顺利
。从2020年7月协议落定至今，都没有实质进展。4.6万股民没有等来平仓 ，反而是股价大跌了六成 。

实际上
，万科高管也曾公开表示，与泰禾的合作只是帮助 ，不会拖累自己
。因此，有股民直言：“万科不是来救泰禾的
，而是搞死泰禾的
”。

如今，摆在泰禾面前的 ，是要努力“活下去” 。

捋一捋房地产长效机制的“工具箱 ”

消息称央行 、住建部与重点房企座谈 “三条红线
”试点有望扩围

1月5日据财联社消息
，近日央行
、住建部召集重点房企举行座谈会
。

据悉，与会房企除了去年9月已参与融资新规试点房企 ，亦包括部分去年未参与试点的房企。有知情人士称
，融资“三条红线”试点有望扩围 。

新媒体了解到，“三道红线 ”即依据杠杆水平高低设置三条红线 ，扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100% 、现金短债比小于1倍
，央行将房企分为“红-橙-黄-绿
”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0
、5%、10% 、15%。

据过往报道 ，去年8月20日
，央行、住建部
、银保监会召开了房企座谈会，与会房企代表包括碧桂园、恒大 、万科
、融创、中梁 、保利
、新城、中海 、华侨城
、绿地、华润和阳光城(000671,股吧)等
。

住建部部长王蒙徽：坚持房住不炒 完善地产金融宏观审慎管理体系

1月6日 ，住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示，下一步
，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的 、不是用来炒的定位 ，不把 房地产 作为短期刺激经济的手段
，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制 ，强化城市主体责任
，因地制宜
、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

一是完善政策协同机制 ，建立住房与土地、金融联动机制
，加强 住宅 用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系 。加快研究编制“十四五”住房发展规划
。

二是健全部省市联动管控机制 ，加强对重点城市的指导
，实施精准调控。

三是建立监测预警和评价考核机制，常态化开展月度监测 、季度评价、年度考核 ，落实城市主体责任，确保市场稳定 。

四是完善舆情监测和舆论引导机制
，客观解读房地产市场形势和调控政策
。

五是完善市场监管机制，开展整治房地产市场秩序专项行动 ，维护群众合法权益。

央行
、商务部、国资委等六部委发文：进一步优化跨境人民币政策

1月4日来自央行官网消息
，人民银行会同发展改革委 、商务部
、国资委、银保监会 、外汇局联合发布《关于进一步优化跨境人民币政策 支持稳外贸稳外资的通知》 。

新媒体了解，《通知》共包括五个部分 ，共十五条
，涵盖围绕实体经济需求推动更高水平贸易投资人民币结算便利化
、进一步简化跨境人民币结算流程、优化跨境人民币投融资管理 、便利个人经常项下人民币跨境收付
、便利境外机构人民币银行结算账户使用等五个方面内容
。

其中，《通知》提出将放宽对部分资本项目人民币收入使用限制。

上述通知将于2021年2月4日起实施 。

泰禾因未能偿债收到四川信托、浙商金汇信托诉讼 涉资54亿

1月4日 ，泰禾集团(000732,股吧)股份有限公司公告称
，收到两份诉讼
。

新媒体了解，泰禾集团收到《上海金融法院民事起诉状》（案号为〔2020〕沪74民初1942号）。该公司因金融借款合同纠纷 ，被四川信托有限公司提起了诉讼 。

泰禾集团未能根据贷款合同约定支付剩余本金和利息。四川信托因此希望判令泰禾集团偿付本金39.95亿元及相关利息 、罚息等
，共计47.97亿元
。

同时，泰禾集团亦收到《杭州市中级人民法院民事起诉状》（案号为〔2020〕浙01民初1944号）。泰禾因金融借款合同纠纷 ，被浙商金汇信托股份有限公司提起了诉讼 。

浙商金汇信托于2018年6月25日向上海金闵房地产开发有限公司发放贷款7亿元，由泰禾集团
、黄其森、黄其森夫人叶荔提供连带责任担保
。

而后
，上海金闵未能根据贷款合同约定支付本金和利息。浙商金汇信托因此希望判决上海金闵偿付本金6亿元及相关利息 、罚息等，共计6.11亿元 。

富力回售399.88万手公司债 ，完成两笔约139.43亿元的债券本息兑付

1月4日
，广州富力地产股份有限公司发布公告称，公司债券“18富力08 ”回售金额为39.99亿元 ，回售有效登记数量为399.88万手
。

同时
，1月5日，广州富力地产股份有限公司公告称 ，完成两笔债券的兑付。

新媒体了解
，富力地产已完成对“18富力10
”回售本金及利息支付，涉及回售金额70.2亿元 ，利息4.91亿元 。

此外
，富力地产完成对2016年公司债券（第一期）品种一的本息兑付及摘牌
。该债券发行规模为60亿元，本期债券利率7.2%。按此计算 ，利息为4.32亿元 。

大唐地产超额配售3014.4万股 获净额约1.35亿港元

1月4日，大唐集团控股有限公司公告称
，公司超额配股权已由工银国际融资于2020年12月31日（交易时段后）部分行使，涉及合共3014.4万股股份 ，占超额配股权获行使前根据全球发售初步可供认购的发售股份总数约9%
。

公告显示
，大唐地产以促成退还借股协议项下所借的用以补足国际发售中超额分配的部分股份总数，将按全球发售项下每股发售股份的发售价每股股份4.56港元发行及配发超额配发股份。

按此计算 ，大唐地产将自发行及配发超额配发股份获得额外所得款项净额约1.354亿港元 。

普华永道料港IPO今年总集资额最多4600亿港元

1月4日
，普华永道发表今年香港新股市场展望，预计今年香港新股市场总集资额达4200-4600亿港元 ，上市公司数目达170间。

并相信香港集资金额今年可重返全球首位
，及创自2010年后新高
。而去年新股市场总集资额达3977亿港元，按年升25.5%。新上市公司数目则按年跌18.5%至154间；当中集资金额超百亿港元多达12间 ，比去年的3间大幅增加 。

普华永道相关人士亦指
，估计今年中慨股回归香港上市续活跃，更加比去年有上升趋势 ，由去年9间进一步增加至10-15间，集资金额介乎100-150亿港元
。

港交所计划次季起优化衍生产品市场的市调机制

1月7日
，港交所公布，计划次季起优化衍生产品市场的市场波动调节机制(市调机制)及开市前时段 ，容许市调机制于每个交易时段可被多次触发
，以保护市场持正操作。

港交所指，当触发市调机制时 ，若价格相对5前的最后交易价变动幅度超过5%
，便会触发一次5的冷静期 。机制适用于恒生指数期货、小型恒生指数期货
、恒生中国企业指数期货及小型恒生中国企业指数期货的首两个合约月份，总计8个合约
。

港交所表示 ，现时市调机制已为市场所熟悉并广泛接纳
，为进一步维护市场操作，计划加强市调机制 ，容许于每个交易时段可被多次触发。

另外
，于开市前议价时段内，系统会在开市前不经对盘程序而定出“拟定开市价” ，港交所计划在开市前时段及开市前分配时段设立随机停止机制，以防止竞价过程接近结束时可能出现的投机行为
，并鼓励尽早输入买卖盘 。

因应随机停止机制，开市前时段将会缩短1 ，开市前分配时段亦将延长1
。机制适用于早市和午市的开市前议价时段
，以及具有优化开市前时段的相关产品。

传京东物流已选定美林及高盛协助安排香港IPO

1月4日，京东分拆京东物流再有新进展 。据外电引述知情人士指 ，京东物流已委聘美林及高盛为上市负责行
，公司计划集资约40亿美元，最快于今年第二至第三季上市 ，其估值可能达到400亿美元
。

京东集团2007年开始自建物流
，2012年注册物流公司，2017年4月正式成立京东物流集团。截至2020年9月30日 ，京东物流在全国运营超过800个 仓库 
，包含云仓面积在内，京东物流运营管理的仓储总面积约2000万平方米 。

此前 ，公司于2018年完成25亿美元融资，当中高瓴资本、红杉资本 、腾讯 
、中人寿、郑志刚名下的K11 Investment亦有份投资。

最近一个多月来围绕房地产的两场座谈会引起业界高度关注
。一场是7月24日房地产工作座谈会
，邀请北京 、上海
、广州、深圳 、南京
、杭州、沈阳 、成都
、宁波、长沙等10个城市政府负责人参加；一场是8月20日，住建部 、人民银行组织的房地产企业座谈会 ，邀请融创、恒大
、绿地、阳光城(000671,股吧) 、中梁
、华侨城、碧桂园 、万科
、新城控股(601155,股吧)、保利 、中海
、华润等12家企业参会。两场会议虽然各有侧重
，但均透露出一个清晰的信号：房地产长效机制正在加速形成 。

7月24日的座谈会上，“房地产长效机制实施以来 ，取得明显成效
，值得充分肯定 ”
。8月20日的座谈会，则是从制定重点房地产企业资金监测和融资管理规则入手 ，研究进一步落实房地产长效机制
，完善住房租赁市场金融支持政策体系及加快形成“租购并举”的住房制度。

关于房地产长效机制，很多人片面理解为房地产税出台才是终极目标 ，实际上近年来围绕房地产调控
，从国家相关部委到地方政府部门出台的一系列法律法规和政策措施，大多是房地产长效机制的具体体现 ，这些法规和政策措施在实践过程中不断完善，构成了房地产长效机制的基本框架 。

关于房地产长效机制
，从2016年的中央经济工作会议就已经明确，主要是通过住房、金融 、土地
、财税、投资 、立法等手段来建立
。表明房地产长效机制并非“一药治百病
”的单一制度 ，而是一个庞大的系统工程。

在8月12日博鳌房地产论坛上
，中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一对房地产长效机制有一个比较清晰的表述 。他认为，房地产长效机制包括三点：一是明确规划期内的住房发展目标 ，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度；二是与住房制度
、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度 、土地供应制度
、财税制度；三是房地产市场的监管、整顿与调控
。

基于两场座谈会透露出的信息
，结合近年来房地产调控实践，房地产长效机制的内容越发清晰。

首先是土地制度及相关措施 。最大的突破莫过于《土地管理法》的修订和实施 ，这一举措为构建城乡统一的建设用地市场迈出关键一步
，也成为房地产长效机制的重要基础
。其重要意义在于，一是有利于限制地方政府征地权力 ，遏制扩张冲动；二是有利于增加建设用地供给
，平抑房价波动；三是有利于搞活金融，促进住房租赁市场发展。

本轮调控 ，住建部明确提出“稳地价 、稳房价
、稳预期”的目标，并将“稳地价 ”放在首位 。各地通过制定中长期住房发展规划、提前下达土地供应计划 、调整土地出让方式
、限制土地出让价格、增加住宅用地特别是保障房用地供应等手段稳定地价
，取得了良好效果。这些手段也成为房地产长效机制的重要内容
。

其次是房地产金融政策。房地产金融审慎管理制度构成了房地产长效机制的重要内容 。房地产金融风险已经成为目前最大的“灰犀牛
”，在“房住不炒”的主基调下 ，严控资金违规流入房地产成为监管重点
。今年年初央行在发布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》时明确提出
，将按照“因城施策 ”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制。从现实情况看 ，在个贷方面
，基本形成了以差别化住房信贷政策为主要内容的框架，包括锚定LPR的房贷利率机制 。在企业融资监管方面 ，正在形成房地产金融审慎管理制度
。上半年央行通过降准 、再贷款等方式大量释放流动性
，支持实体经济，但始终严控资金违规流入房地产 ，严厉查处违规行为
，对房地产信托
、海外发债等融资渠道严格限制。从8月20日的座谈会可以看出，重点房地产企业资金监测和融资管理规则已经形成 ，监管的基本原则是“稳住存量、严控增量
”，实施手段是通过划定“三条红线”严控房企融资规模
，降低杠杆率 。

第三是住房保障体系和“租购并举 ”制度
。住房保障体系是房改以来房地产市场最大的短板，也是近年来各级政府的发力点。从“棚改
”到老旧小区改造 ，从公租房建设到共有产权房试点
，各地住房保障体系正在加速完善 。特别是在集体土地建租赁住房方面，试点城市从13个增加到18个 ，涵盖了大多数热点城市
。在租赁房土地供应方面
，随着新的《土地管理法》实施，集体土地入市的法律障碍被打破；在租赁房融资方面 ，6月国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》
，其中明确提出支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。一系列政策引导下 ，“租购并举”的住房供应体系将加速形成 。

第四是财税政策。虽然法律意义上的房地产税迟迟没有出台
，但与房地产相关的一系列税收制度在房地产调控中一直发挥着重要作用
。例如通过契税调节高档房与普通商品房 、不同套数住房的交易成本，通过增值税限制商品住房的持有成本 ，达到“房住不炒 ”的目的。这些财税政策均是房地产长效机制的体现 。此外，刚刚出台的《契税法》也是房地产税收制度改革的重要一环
。

第五是整顿房地产市场秩序。良好的市场秩序是房地产长效机制的重要内涵 。从2017年开始
，住建部密集开展房地产市场整顿行动，通过加强制度建设堵塞市场管理漏洞；通过加强监管 ，大力查处违法违规企业和个人
。针对房地产企业
，严厉打击捂盘惜售、违规售房行为，保障住房质量；针对中介企业 ，整顿各种虚假宣传和市场交易乱象。各地方政府本着“因城施策
”的原则
，持续开展专项整治行动，为房地产市场健康平稳运行创造了条件 。

第六 ，部分行政手段可能成为长效机制的一部分被长期沿用
。本轮调控最直接的调控措施被归纳为“五限”
，即限购
、限贷、限价 、限售
、限商（限制商改住），其中使用范围最广、对需求端最具杀伤力的莫过于限购。限购政策在特定历史时期 、特定区域有其合理性 ，特别是针对一线城市和热点二线城市
，在很长一段时间内会持续保持“高压 ”态势 。但是在“因城施策”“分类调控
”的原则下，限购政策不能过于僵化 ，须根据市场变化及时做出调整
。

在各种限制政策中，过于生硬的限价政策是最广为诟病的行政手段
，极易造成市场寻租和市场秩序的混乱，因此不应作为长效机制手段长期使用 ，应适时做出调整。

最后不得不说的是房地产税
，这是房地产长效机制中分量最重
、影响最深远的一颗棋子，也是“最难啃的硬骨头” 。从正式提出到列入立法规划目录 ，从“稳步推进 ”到“稳妥推进
”
，每一步进展都挑动着业界的神经，历时数年始终是“只听楼梯响” ，却不见明确的时间表。随着不动产统一登记的实施和不动产信息全国联网
，房地产税的制度障碍和技术障碍基本解除，相信已经进入立法目录的房地产税出台时间也不会太久
。

关于“房企应付账款超3.5万亿 成为躲避“三道红线 ”利器
”这个话题的介绍 ，今天小编就给大家分享完了
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